“沈阳商业地产总体量偏大 社区商业仍不足”

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近年来，二三线城市的商业地产呈井喷式高速发展。 随着商业地产数量的增加，空安装率也开始直线上升。 据某机构数据显示，近6年来，沈阳新建商业项目约630万平方米，截至目前，大型商业项目共有62家，沈阳的商业房地产也开始逐渐受到泡沫和破灭的质疑。

本期有约，我们邀请涡轮增压董事兼沈阳企业总经理梁炜骅先生，就沈阳商业地产的现状和未来的快速发展趋势进行分解和探讨。

沈阳商业地产整体体积较大，局部有机遇

梁骁说，从2005年开始，沈阳的商业地产呈现爆炸式增长，特别是在最近的两三年间，增长速度非常快。 而且，这种增长呈现出多元化迅速发展的趋势，不仅包括集中的商业，还包括商业街区、社区商业和专业市场项目。 根据目前的数据统计和实际了解到的社会诉求，沈阳商业地产的整体供给有一定的供给风险。

但梁炜骅认为，尽管总量较大，沈阳的商业地产仍未能达到令人满意的购物便利性。 这实际上体现了沈阳商业房地产供给和诉求中存在的矛盾。 我们也形成了一定的启示，就是尽管整体供应量非常大，但局部还是有机会的。 大型应该是这样的，整体体积较大，今后几年有持续快速增长的趋势。 梁骁说。

资本的利润和政府的计划推动了商业房地产的爆炸性增长

梁炜骅表示，刺激开发商们疯狂进军商业地产开发的动因主要有两个方面。 第一个是对资本的利益。 梁骁认为，近年来，许多公司在优势的驱使下，看到了过去一点点产品的盈利能力。 同时，我认为在遇到公司认为合适的时机时，进入这样的市场，投入大量资金进行商业房地产的开发。 这也包括开发专业市场。 近年来，在沈阳近郊，可以看到许多这样的数十万平，甚至超过百万平的大型专业市场。 这些开发者大多来自南方，由于过去在许多市场积累了运营经验和成功案例，他们在继承这个例子的情况下继续在沈阳制作这个产品。 梁骁说。

第二个因素与政府对城市的规划和整体招商引资政策有关。 具体来说，我发现很多在沈阳做商业房地产的开发商以前都是住宅产品出身。 那么，为什么在短短几年内，他们只从建造住宅，进入商业房地产项目并运营呢？ 这未必是开发公司的本意，但必须面对。 事实上，在开发商取得的土地中，商业用地的比重越来越大。 得到这样的土地后，面对这个现实，只能找到与众不同的产品进行开发。 这可以说是政策导向的问题。 梁骁想。

从这些方面来看，国内许多城市呈现出与我们不同的快速发展趋势。 以北京为例，北京市政府发布的商业限制令，在一定程度上限制了商业项目的开发。 这也是商业地产快速发展的另一个趋势。 梁骁认为，未来沈阳应该对土地供应出台新的调控政策。 否则，商业性房地产供应过剩的情况应该会更严重。

社区生意还不能满足购买诉求

面对庞大的市场供应量，沈阳能否花费足够的资金来支撑如此庞大的供应量？ 梁骁认为，从客户层面来说，首先在社区商务方面，实际上沈阳的社区商务发展相对滞后。 我们的大部分居民在自己居住的社区内的费用得不到满足，所以这个市场的一部分依然有快速发展的机会空之间。

另一方面，基于商品销售和交易的现代商业，或者现代零售业项目的压力很大。 大致从两年前开始，沈阳市许多百货公司相继关门，令人感到市场寒冷。 这和费用花费方式的转变有很大的关联。 我们的第一购买力已经在80后、90后发生了变化，不仅是交易场所，交易手段和费用习惯也发生了很大的变化。 因此，我们专注的业务将来必须有更多的地方和业态来满足更多人的诉求，以获得更多的机会。

据悉，从目前市场来看，的确有一些类型的商业地产存在较大风险，其中写字楼市场风险最为突出，梁炜骅进一步解体。 梁骁表示，从租赁市场来看，沈阳办公楼的租赁情况不错，但从供给和购买的角度来看，沈阳的市场无法满足这一供应量。

从整体上看，沈阳的支出能力能否支撑这样的供给量，从宏观上看，社区的支出还不能满足客户的诉求，但大型的集中型生意暂时还足够。 但是，市场在膨胀。 如果在未来商业地产迅速发展的过程中，我们的项目进入市场的时间和节奏符合市场诉求，风险就可以得到控制。

(原标题:沈阳商业地产总量较大的社区商业还不够) ) ) ) ) ) ) )。