“商业地产进行中国式突围：地产基金掘金新模式”

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房地产领域进入库存时代，已成为市场普遍共识。 那么，进入存量房地产时代，房地产基金在商业房地产方面有什么新的“玩法”吗？

近年来，国内商业地产取得了井喷式的快速发展，随之而来的过剩担忧也逐渐暴露在市场上。 在房地产领域进入“新常态”的普遍市场共识下，商业房地产告别野蛮生长阶段，通过各种模式的创新进行良性修复，进行中国式突围。

要说放宽限购，会给住宅不动产带来刚需型和部分改善型的诉求释放。 那么，央行在9月30日公布的金融新政中，强调鼓励mbs和reits，给没有适当退出机制的商业房地产领域带来了福音，也给房地产金融领域带来了巨大的想象力空

11月1日，在上海召开的全球房地产金融峰会上，包括德信资本、高、资本在内的众多国内知名房地产私募股权基金管理者，在当前房地产领域的并购热潮中，房地产基金有它们的商业房地产投资机会，进行了金融视角的分析。

主题是库存时代的收购

房地产领域进入“存量时代”，已成为市场普遍共识。 其中，近年来作为开发商“激进”的商业房地产更是有过度的隐忧。

在发达国家，城市生活的人均商业面积已经达到了很高的水平，但目前国内部分城市生活的人均商业面积达到了2平方米。 根据世邦魏理市的调查，去年世界上建设商场最多的10个城市中，中国占9个，中国建设商场的面积占世界建设商场面积的一半以上。

根据良性循环的理论，商业房地产的投资转化率通常为6%至8%。 但是，近年来，随着我国商业房地产交易价格的上涨，租金水平也有20%-30%的大幅上涨，但远不及销售价格的增长，结果导致许多商业房地产的整体收益率不到3%-4%，投资者热情下降，/ /

对开发商来说，投资商业房地产面临着最大的致命硬伤。 也就是说，没有适当的reits等退出机制。 近年来，在房地产融资环境日趋严峻的市场环境下，沉淀过剩资金的商业房地产项目成为开发商的“烫手山芋”。

专业投资商业地产行业的苏鑫高和资本董事长认为，目前国内一线和核心二线城市出现了大量的商业地产，其中也包括大量的商业地产。 由于核心城市土地已经很少，这次管制会给市场带来很多收购机会。

另一方面，深圳老牌房地产私募基金董事长德信资本陈义枫认为，房地产进入存量时代，未来增量难以超过年高峰，但存量不断创新高，其中也包括商业房地产。 在新常态和弱周期重叠的领域环境中，流动性压力凸显，正如大型房企有资金回收时间要求一样，空之间交换时间，换取现金流量，低价抛售房地产，这里会产生大打折扣的交易机会。 对房地产基金来说，这是参与收购的绝佳机会。

金融创新把握商业房地产新方向

9月30日，央行公布的金融新政中强调，鼓励mbs和reits，不仅给商业房地产领域带来福音，也给房地产金融领域带来巨大的想象力空之间。

张保国长富汇银行总裁表示:“现阶段，并购机会一定会大量出现。 如果是包括不动产企业等的收购在内的对商业的收购，会创造更多的机会吧。” 其中，并购的前景似乎在于商业房地产的布局。 因为商业不动产的未来会出现reits。 有了reits退出机制，房地产基金就能从中抓住机会。

德信资本陈义枫认为，在存量时代，开发型基金面临极限，而增值型基金正好在那个时候，可以通过房地产的增值来赢得未来。 另一方面，增值型基金和并购型基金往往一体化。 通过并购交易为资产增值是超额收益，卖出价值保证了流动性，控制了风险，也获得了高毛利率。

陈义枫表示，德信资本的商业地产并购，首要的是比较流动性强的社区商业业态。 最近，德信资本推出的第一只收购基金是深圳住宅项目临街的房地产店。

“商业地产有各种各样的子业态，其中我们建造的住宅小区的商店属于社区商务。 这是流动性最高的业态，其流动性可能超过塔的住宅，由大刚支撑。 ”陈义枫说。

另外，陈义枫认为增值型基金依赖资源管理能力，合作将成为主流。 在房地产理财能力对金融机构较弱的情况下，房地产基金可以通过与合作伙伴结成联盟，共同把握并购交易和资产增值的模式

高和资本董事长苏鑫同样认为，虽然商业房地产出现了很多收购机会，但接收方将面临经营管理的考验。 也就是说，如何通过经营和快速发展来提高租赁水平，促使商业房地产资产增值？ 因为商业不动产的价值由租金收益率决定。

苏鑫表示，快速发展新的商业地产有两个核心观点，一是资产增值能力，二是金融创新能力。 根据其相关测算，如果未来三四年内房地产基金有能力将(商业房地产)的经营现金流提升至40 )，基金模式将应运而生。 在未来的新商业模式中，私募基金大有可为。