“旅游地产商业疑问：会有楼盘烂尾吗？”

经记者杨宠从上海强发

阳光城( 000671、sz ) 5月23日宣布，拟与福建省龙岩市人民政府、新罗区人民政府签订《龙岩“花泼江山”旅游综合体项目投资开发建设合作框架协议》。 阳光城和政府共同开发龙岩“花漾江山”旅游综合体项目。

上述项目总规模约6500亩，其中建设用地约2500亩。 据业界估计，投资下限将达到35亿元。 但一季度阳光城货币资金仅有7亿7900万元，即将到期的各类债务有20多亿元。

上述旅游房地产项目的巨额开发资金来自哪里？ 中房信拆师薛建雄认为，将拍摄土地的一部分，出资1亿元或数千万元开发酒店和公寓，再用出售公寓的钱进行开发，最终完成35亿元的投资。 他说:“这是目前旅游地的主要开发模式。 ”。

具体来说，如果房子卖不出去，会导致整个旅游房地产项目的开发，会出现大规模的“烂大楼”吗？ 这样的担心不是杞人忧天，以沈阳荷兰村为首的景点就是典型的“烂尾”例子。

市场前景难以预测

对旅游地产市场来说，目前最大的风险是很难预估项目的市场前景。 国内某大型房地产公司高层对《每日经济信息》记者表示，目前国内旅游房地产项目有雅居乐清水湾等快速回笼资金的高周转项目和短期无销售力的长白山地区项目，根据这些项目确定预测整个旅游房地产市场

据中房信数据显示，海南雅居乐清水湾年~年销售的公寓和别墅总额超过100亿元，另一开发商开发的半山半岛50亿元出头，中信博鳌千舟湾仅销售10亿元。 根据项目不同，景观不同，市场差距也很大。

与普通住宅不同，景区的主要营销渠道大多不在项目当地。 以海南的楼盘为例，东北、上海、北京、成都等地有可能成为房地产项目的宣传地。 开发商不仅在这些地方大肆投放广告，在当地设立项目宣传中心，项目的营销价格会大幅增加，但销售额并不一定上升。

事实上，目前市场上销售良好的真正意义上的旅游房地产很少，反而具有“旅游度假”概念的房地产项目更受欢迎。 因为这样的不动产不仅可以满足度假，也可以满足当地购房者的自住诉求。 例如，去年销售额超过30亿元的龙湖地产烟台葡酢浆湾，有近八成的顾客来自当地，碧桂园十里银滩的许多顾客也是在深圳工作的人们。

回收资金依赖于销售

旅游地产的市场前景艰难，给项目融资和后续开发带来了风险。

据中房信拆师薛建雄介绍，阳光城要开发的龙岩“花昙江山”旅游复合体项目规模较大，但开发商出资额不高。 先开酒店再开发住宅就行了。 酒店是景区重要的服务设施，所以开发商需要租用酒店来吸引游客。

如果不是为了销售需求，开发商会不会先开发旅游房地产相关的配套服务项目？ 中房信旅游房地产事业部社长胡晓莺的回答是“不能”。

和普通住宅开发商一样，景区开发商也很重视资金的快速回收，销售被列在重要位置。 景点展会、酒店、餐饮等项目资金回收速度较慢，未受到开发商的重视。 他们希望减少相关设施的开发，将越来越多的土地资源用于房地产销售的开发。

在一定程度上，雅居乐地产开发海南清水湾的例子能够反映房地产商们的心情。 按照计划，海南清水湾的酒店多达6家，但在售出200多亿元后，雅居乐在清水湾的第一家酒店至今仍未开业。

不能成套带动销售

旅游地产的开发商因资金原因，来不及投资配套设施，这给开发带来了危险。 房子卖不出去的话，整个项目的开发会无限期延长，变成“烂尾”，不是吗？ 因为如果相关配套设施不齐全，旅游房地产项目就会失去吸引力，影响销售。

据黄莺称，目前旅游房地产产品主要分为两大类。 一个是度假类房地产项目，另一个是城市周边完全没有配套设施的区域开发项目。

前者项目的采购集团主要是短期的投资者。 开发商只有营造内部园林环境，才能吸引买家后者项目的首要购买群体是长时间投资群体。 开发者不仅需要整理楼盘的环境，还需要周边的跟进设施，需要吸引客户。 海南、西双版纳傣族自治州的楼盘大多属于后者。 这是因为对旅游配套设施的投资决定了这些楼盘的去化率。

和黄莺的观点一样，途家网的首席执行官罗军也认为，计划的景点组合最终能否得到开发者的执行，是决定项目成败的关键。 他说，只要提供良好的服务和配套的旅游度假产品就很容易出租，从而给业主带来很好的投资回报。 但是，如果前期房子卖不出去，开发商不容易有足够的资金来完成这些配套，会带来“烂尾”的风险。