“上海商品住宅存量达1260万平方米居高位”

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随着各地限购政策的逐步退出和央行“930”信贷新政的出台，10月全国楼市出现回暖迹象。 但是，从与去年同期相比来看，全国主要城市的住宅交易量不及去年，10月份中国百城房价近两年来首次比去年同期下跌。 并且，今年前十个月全国土地出让金总体水平也较去年同期下跌，在土地财政仍是各地方政府主要资金来源的今天，许多城市也出台了新的救助政策。

特别是在以前调控政策最为严格的京沪，最近也开始着力放松房地产市场的调控，必将刺激各地进一步加大房地产市场的调整力度。

另外，江西省住建厅近日也发出通知，除基本解除购房限制外，还将对房地产提供越来越多的金融支持，使部分住房契税减半，并对二手房交易支付补贴。

上海将放宽公积金贷款门槛

11月7日，上海公积金中心发布《贯彻国家部委相关文件精神本市住房公积金个人贷款政策的相应调整》文件，调整住房公积金贷款政策。

新规定中最引人注目的是“先还清房贷再贷款”的规定。 即，对拥有1套住房、缴清住房公积金贷款的家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通商品住房的，参照首套房贷款政策执行。 即首付比例为30%，贷款利率为5年期以上4.50%，5年期以下(含5年期) 4.00%，每户住房公积金最高贷款限额为60万元(人均最高贷款限额为30万元)，补充住房公积金的家庭最高贷款限额为

另外，新规中，对没有住房公积金贷款记录或住房公积金贷款已结清的家庭，除要求购买首套住房并执行首套贷款政策外，还将继续停止向购买第三套以上住房的家庭发放公积金贷款

10月9日，住建部、财政部和人民银行联合印发《关于住房公积金个人住房贷款业务快速发展的通知》，10月29日，国务院强调促进住房费，放宽公积金房租支付条件。

事实上，在央行“930”贷款新政和“不准贷款房”新规的刺激下，上海10月楼市取得了很好的成绩。 公开数据显示，在供应量不及9月的情况下，10月上海新建商品住宅成交面积达到109.1万平方米，环比上涨42.4%，一举创下年内月度成交率新高。

但另一方面，上海目前的商品住宅库存仍维持在1260万平方米左右的高位，银行利率的优惠力度不如预期。 另外，上海是全国住房公积金平均贷款率较高的城市，上半年住房公积金平均贷款率为85%，远远高于全国50%的平均水平。 1月-10月，上海住房公积金贷款金额399.46亿元，其中发放共享产权保障住房(适房)贷款金额39.05亿元。 截至10月底，累计发放公积金贷款4022.68亿元，公积金贷款余额1978.29亿元，支持住房建设面积1.73亿平方米。

因此，上海方面显然希望在平均个人贷款率较高的基础上，通过放松公积金贷款门槛，进一步刺激楼市，消化库存。

中原地产首席解析师张大伟也表示:“公积金是地方政府可以直接通过政策驱动的信用额度，不仅直接给市场带来诸多诉求，对购房者的心理影响也非常大，因此楼市每一次低潮期用公积金政策刺激市场也是地方政府最习性的措施。 此外，“930”政策放松了信用认证框架，但信用折价仍未发生明显变化，部分购房者无法承受目前的贷款利率。 在这种情况下，放宽相当于商业贷款7折利率的公积金政策，对市场的影响非常大。”

但张大伟指出，上海公积金放松政策有助于诉求的提高，而上海公积金最高贷款限额为80万元，实际可选择公积金贷款的购房人数有限，越来越多是心理影响。 预计将来各地将出台同样类型的放松政策。

另外，业内人士表示，由于上海商社库存仍然很高，在各新政的刺激下，成交量将上升，但价格将维持目前水平，不太可能大幅上涨。

多调整公积金贷款

据说11月以后，已经调整了很多公积金政策。

11月1日起，山东烟台调整公积金政策，未婚子女购房提取父母公积金，职工连续存半年即可申请“公积金贷款”，二手房“公积金贷款”最高额度30万元等多套住房公积金惠民新政。 从11月开始，甘肃省各地购房人只要满足按时足额、连续缴存住房公积金6个月，就可以使用公积金。 迄今为止，甘肃省各地的贷款条件为需要连续缴纳住房公积金一年以上。 另外，湖南省直单位住房公积金管理中心近日发布通知，宣布自11月起调整个人住房公积金贷款相关政策。 其中包括将首套房公积金贷款首付比例降至20%，恢复省内异地相互贷款，取消公积金贷款时间间隔等。

11月4日，又有3块土地宣布调整公积金政策。 首先，南京住房公积金管理中心发布了《关于进一步完全录用住房公积金政策的通知》，宣布落地三部门公积金新政。 南京公积金贷款2套房首付比例，由原来的60%以上降至30%以上。 随后，《石家庄住房公积金归集管理实施细则》出台实施，《细则》对公积金缴存复印件进行了调整，规定缴存基数不低于所在市、县(市)上一年度在岗职工平均工资的60%，提高了缴存基数的最低标准。 另外，根据济南公布的新政策，外省缴存公积金从11月4日起可以恢复经济贷款，5日起借款人连续缴存公积金6个月即可申请公积金贷款，比此前规定缩短6个月，另外，异地

事实上，目前济南、苏州、南京、武汉、贵阳、长春、成都等30多个城市都在不同程度上调整了公积金贷款政策。 其中，南京、武汉放宽了第二套房公积金贷款门槛，最低首付比例由以前的70%调整为30%。 在扬州、杭州、成都、无锡等地，对已有全套住房并结清贷款余额的家庭，购买住房实行首套房贷款政策。

对此，张大伟指出，30多个城市的公积金新政大部分是公积金政策的自建，对购房人心理方面的影响大于实际效果，与此前央行放松信贷、调整普通住房标准、减免各地财税等政策的协同效应，在一定程度上激发了购房人的入市信心

江西省救市升级

另外，除各地调整公积金政策外，许多省份还出台了救市联合拳。 日前，江西省住房城乡建设厅印发了《关于促进房地产市场稳定健康快速发展的通知》。 《通知》制定了18项措施，要求按照分类管制的要求做好房地产市场调控工作，逐步发挥市场机制作用，促进房地产市场稳定健康快速发展。

《通知》指出，在江西范围内购房，不限购房套数，无需提供家庭住房情况查询结果，无需提供一定年限内的纳税和社会保险缴纳说明。 并且个人购买普通住宅，且属于家庭唯一住宅的，减半征收契税； 个人购买90平方米以下的普通住宅，且属于家庭唯一住宅的，契税按1%税率征收。 释放住房公积金存量资金，降低公积金贷款门槛，提高贷款额度。 另外，对于国外机构和个人购买住宅，不再实施限制规定。 另外，全省银行领域的金融机构积极支持住房宜居性诉求和改善性诉求，要求增加对房地产开发公司的融资支持，保持房地产开发贷款的合理增长。

对此，业内人士表示，虽然频繁出台的市场救助政策增强了市场信心，并已确定停止下跌，但反弹的幅度仍要看后续信贷释放的情况，如果有一到两次的走向或全面下跌，楼市的反弹将很快引发。