“希腊投资移民“抛橄榄枝””

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希腊投资移民“扔橄榄枝”

虽然各国投资移民“上升”呼声四起，但欧洲各国放宽了希腊等国的投资移民政策。

希腊政府最近明确进一步放宽移民政策，给予投资房产达到25万欧元以上的第三国市民永久居留权，开放入籍渠道。 据外国媒体报道，希腊购房居留政策“黄金签证”政策再次放宽。 记者了解到，希腊内政部、快速发展部和希腊投资促进署近日联合召开新闻发布会，公布了该国房地产居留政策出台16个月的实施情况，明确了投资移民法可能引入的优化方案。

希腊内务部秘书长安格洛斯·希里格斯( angelos syrigos )根据最新法令确定相关居留的名称为“投资者永久居留”( Investor Permanent Residence Permit )，这是希腊国内价值25万欧元的法令。

“移民政策的放松自然会带动当地的房地产领域。 因为这是刚性的诉求。 ”希腊房地产独立经纪人myscelus表示，从以前开始，许多海外投资者就在希腊购买住房，希望通过这种方式获得永久居留权。

移民政策放宽后，希腊房地产市场将迎来新的春天。 但是，赶到爱琴海真的很棒吗？ 对房地产投资者来说，有什么风险？

为什么是希腊

“葡萄牙、西班牙等南欧许多国家推出房地产投资移民政策的时间比希腊长，但由于希腊当局规定的投资门槛金额低、限制小，受到国际市场的欢迎。 ”希腊内务省秘书长安格斯系列( angelos syrigos )说。

希腊房地产经纪人alice li告诉国际金融报记者，在过去的一段时间里，很多投资者为了移民来到雅典买房。 “上周已经有10名投资者来我这里询问了情况”。 正因为以前希腊的移民政策有了良好的开始，最新法令将相关居留的名称确定为“投资者永久居留”( investor Permane Tresidence Permit )，仅限于投资者有房的情况下，希腊国内的价值为25万欧元)左右

“如果你在希腊投资25万欧元的住宅，将来你的父母将有资格一起申请希腊居留许可。 ’据alice称，这对想移居欧洲的人来说有非常大的诱惑。 另外还发现，当地政府可以将投资者购买的不动产转卖给其他第三国市民，后者也在研究是否可以申请居留许可。

政策放宽后，所有去希腊的投资者只需不到200万元就可以获得永久居留权。 这个价格与其他移民国家相比，可以说是“非常便宜”。

但是，希腊为什么会在这个时候选择为移民者打开方便的大门呢？

中投顾问郑宇洁高级研究员告诉《国际金融报》记者，希腊放松投资购买住房获得永久居留权的政策的首要原因是希腊本国的财政问题。 “除希腊外，西班牙、葡萄牙等国也为了缓和国内经济危机、刺激投资，出台了同样的政策，相互形成了竞争。 因此，对希腊来说，只有进一步放宽标准，才能吸引越来越多的投资者，实现国内经济复苏，缓解债务危机。 ”郑宇洁说。

不可否认，经济危机过后，努力重振经济的欧洲国家需要一点投资者来缓解他们的“困境”。 放宽移民政策，有利于当地房地产领域的复苏，促进产业链上下游的快速发展，缓解当地经济危机。

希腊的投资移民政策放宽后，出乎意料地引起了许多投资者的关注。

alice告诉记者，每天一点点来咨询移民买房的事情，目前，来自中国广东的投资者看中了雅典的别墅，双方协商后，准备付款。

关于希腊的楼市，大部分人不知道。 作为比较冷淡的房地产投资国，希腊的投资重点和吸引力又体现在那些方面？

在一点点投资者看来，他们单纯地被这个神秘悠远、充满爱和艺术的国家本身所吸引。 “债务危机过后，希腊的房价很便宜。 ”myscelus报道称，截至去年年底，希腊房价5年来暴跌37.6%。

据悉，目前雅典平均房价约为每平方米2000-2500欧元(约1.6万元至2万元) )左右。 在房价便宜的地方，25万欧元可以购买好几所房子或直接购买土地。 另外，不重复一次性清算的税约为房价的10%。 每年需要缴纳一定数额的房地产税，税率不到房价的1%。

“关键是希腊的房子是无限制的，想买几间就买几间。 ’mysc elus开了个玩笑。

希腊当地媒体评论说，短期内，当地房地产市场将持续远远大于诉求情况。 拆船师也认为，因此，希腊目前的房地产市场不会涨幅过快或房地产泡沫化，市场环境比较健康。

“更令人高兴的是，希腊房价正以平稳的方式开始回升。 ”爱丽丝告诉记者，房价从2008年开始逐渐回升，有些地方还保持着乐观的增长。

比起希腊的房价，政府的移民政策更吸引人。 记者表示，中国、俄罗斯等国的投资者大部分面向欧盟各国的居留权，选择了在希腊投资。 万国运营商相关负责人在接受记者采访时表示，在希腊投资房地产，房价确实是单方面因素，置业投资和换永久居留权的方式是国内投资者最关注的。

是捷径还是诈骗

与加拿大、澳大利亚等以前移民传入的国家相比，希腊的政策过于宽松，购买25万欧元的房产可以使全家获得居住身份，不需要语言、学历等硬性要求。 在外人看来，这一定是移民康庄大街。

但是，这真的是捷径吗？ 大家都知道，被买房移民所吸引的人，目的不是房子，而是移民。 只是，这看起来像是捷径，但背后没有隐藏陷阱吗？

一位专家警告说，寄托在家里的许多“移民梦”背后也可能有一个无形的黑洞。 在许多国家，购房移民政策背后有很多附加条件，一不小心就有房子住不下去，投资可能会陷入去打水的困境。

塞浦路斯和希腊一样推行购房移民政策，去年，中国投资者李先生在塞浦路斯购买了近40万欧元的房产。 目的很简单。 为了获得塞浦路斯的永久居留权，让家庭移居欧洲，让孩子们将来在欧洲学习。

只是，到了塞浦路斯后，李先生面临着之前完全没有意识到的变量。

李先生说:“申请永久居留权需要满足塞浦路斯以外获得的可支配年收入在3万欧元以上、即使申请成功也不是正式移民、无法享受医疗和教育以外的国家福利、无法在当地工作等诸多硬性条件。”

而且，去年年末移居希腊的陈先生也很不满。

她告诉记者，希腊的房价和环境等都很好，但住了一个月之后，她发现她是“移民”，很多福利和当地居民不同。 更严重的是，她和她的丈夫在当地找不到工作！

这时，取得永久居留权的陈先生知道，在“入籍”之前，她和她的丈夫必须用其他收入来支撑在希腊的生活费。 陈惊讶地问，发现“永久居留权”并不等同于“入籍”。 正在努力申请希腊国籍的陈先生，痛感自己被买了房子，移居到了“坑”。

关于陈先生的遭遇，专家指出，这是购房移民背后的“陷阱”之一。

“移民、永久居留权、入籍、居留权，这些概念不同，移民中介很可能会用这种手段误导顾客。 ”该专家表示，在欧洲购房移民政策最宽松的塞浦路斯，移民中介多推荐当地购买30万欧元以上的房产即可移民塞浦路斯。 这条迷人的移民之路，其实不是康庄大道。 根据当地政策，买房只能申请永久居留权，申请永久居留权需要满足许多硬性条件，如投资者可支配年收入必须在3万欧元以上，收入必须在塞浦路斯以外的地方获得等。 投资者必须提供关于塞浦路斯银行至少存入3万欧元的确认书，其款项必须存入银行至少3年。

“移民买房增多是因为哪个欧洲国家为了吸引投资者而发出的噱头？ ’英国房地产投资者andy chen对记者直言不讳。 目前南欧国家的经济状况其实一团糟，葡萄牙、西班牙、塞浦路斯、马耳他、希腊等国也相继出台了新的投资移民政策，目的是吸引本国投资，刺激本国停滞和衰退的经济。

“这项政策在移民中介的倡导下升级为所谓的‘买房移民’，中介可以获得丰厚的利益。 ”安迪说。

业内人士表示，移民中介除了向顾客收取20万至30万元的中介费外，还可以根据最终顾客购买不动产的总额，向欧洲房地产中介收取较高的佣金，这笔佣金的费用远远大于中介费。

记者了解到，移民中介往往刻意勾画出“永久居留权享受欧洲福利”的美好前景，认为购房移民可以以一国永久居留权为跳板到其他欧洲国家享受各种优厚的福利。 目前，葡萄牙、西班牙、塞浦路斯、希腊等国作为“购房移民”获得的是各国对应国家的永久居留权。 但是，移居欧盟各国确实有特别的特点，实现广告推广语的说法并非不可能。 根据欧盟政策，在满足许多条件后，如在欧盟任意国家合法停留5年以上，可以申请欧盟永久居住。 拥有欧盟永久居住身份后，可以在欧盟范围内的国家生活和工作。 这还意味着无论是葡萄牙永久居住、西班牙永久居住还是塞浦路斯永久居住，都有机会获得欧盟永久居住。 但是，这不像一些移民中介那样直接将国别永久居留权推广到欧盟永久居留权，需要额外的申请步骤，另外欧盟各国的申请政策不同，很难向经济发达的国家申请。

对于希腊等移民投资的疑问，alice有自己的看法。 “很多移民买房的政策，确实是移民中介误导了顾客。 但是，选择权威的移民机构，履行通常的合法手续，可以不用这些陷阱。 ”

她告诉记者，南欧国家的新移民政策出台后，通过投资房地产市场，移民热情高涨。 如她所知，许多购房移民投资者现在在这些国家满意地生活着。 当然，并不排除出现不符合预期的情况，因为个人不深入了解购房移民背后的条件。

alice还表示，希腊是欧盟28个成员国之一，也是申根国家，因此该希腊政府颁发的居留许可在申根区内也有效。 持有希腊护照不在120个国家和地区签字是感动潜在投资者的主要因素之一。

必须三思而后行

虽然外界对购房移民政策有很多疑问，但投资者们对南欧的流入热情似乎并未下降。

市场调查机构real capital analytics的数据显示，去年欧洲商用房地产投资额同比增长17%至1778亿欧元( 2453亿美元)，为2007年最高。 仲量联行( jll )也指出，西班牙、葡萄牙、意大利、希腊等南欧国家去年的商用房地产交易也比上年增加了30亿欧元。

据外国媒体报道，2008年以来，经济萎缩了25%以上，即使是欧元区最衰退的希腊，现在也引起了外资的关注。 休斯顿的房地产经纪人hines正在考虑投资当地的酒店和零售业。 理由是旅游业发展迅速，许多陷入财务困境的业主和银行也渴望获得资产。

从事海外房地产投资多年的张先生报道说，从两年前开始，许多朋友开始投资南欧国家的房地产、商业办公室、豪宅、度假别墅等。

“我认识的商业伙伴今年8月分别在希腊克里特岛和阿提卡购买了公寓，并在雅典投资了商业房地产。 据我所知，他出租商业办公室几个月后，收益率很好。 ’张先生说，在希腊移民投资还没有“过火”之前，他也打算投资当地的高等公寓。

从这些投资来看，欧洲房地产投资热潮是全球低息的产物之一，退休基金等法人机构为了追求更高的报酬，扩大了对西班牙和意大利等住房市场的投资。

欧洲房地产市场的主要投资者包括黑石等在当地长期经营的美国民间资金，太平洋投资管理企业( pimco )也在物色投资对象，但韩国、马来西亚和中国的投资者也在增加。

佳得的一家子公司，雅典房地产企业ploumis-sotiropoulos的员工也表示，感觉今年当地的房地产市场发展缓慢而迅速。

这些迹象表明海外投资者对希腊经济充满信心，但这些迹象似乎还很微弱。

“这些年来，我们一直专注于海外市场的开发。 ’据alice先生说，现在似乎有效果。 以前的欧洲买家通常来自英国、法国、德国、意大利，但最近美国人和中国人越来越多。

myscelus报道说，正因为投资者们热衷于低风险的欧洲房地产，最近外资进入希腊等地，当地房地产市场开始进入春天。

“目前，投资热门国家的商业、购物中心、黄金街等核心住宅市场价格创历史新高，报酬率走低。 例如，伦敦房地产的年收益率目前不到5%，收益率超过6%的希腊西班牙房地产等市场非常有吸引力。 ”myscelus说。

与myscelus的乐观主义不同，一位专家认为希腊房地产投资的背后有很多风险。 他们警告说，在欧洲经济复苏还很脆弱的时期，投资者应该三思而后行。 另外，近期多笔交易的标价大大高于剩余的标价，这意味着住房市场的竞争将更加激烈。 虽然最近不会发生炒面导致的泡沫化危机，但对投资者来说是极其危险的信号。

“而且，从长期的立场来看，欧洲这些国家的移民政策将不会持久。 ”全球移民投资的相关人士向记者坦白说:“这些国家既不是移民国家，也没有接受大量移民的广阔面积，所以过一段时间，像现在这样优厚的移民政策一定会被停止或者出台。”

一旦出现这种情况，移民的数量将在一定程度上得到控制。 那么，希腊房地产的诉求者将大幅减少。

“到了那个时候，希望希腊的房价不要下跌，就行了。 当然有涨价的可能性。 ”这位员工说。 所以，他认为移居希腊是个好选择，但作为房地产投资的对象，显然不那么靠谱。

郑宇洁表示，无论是移民投资还是单纯的房地产投资，都必须考虑收益风险，西欧经济复苏缓慢，因此房地产未来的投资收益值得怀疑。

“总之，移民必须慎重，房地产投资必须更仔细考虑后再进行。 ”郑宇洁补充道。

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(责任: df118 )