“电商冲击导致商业项目过量 深圳高端花费诉求流”

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机遇与挑战并存的中国零售业市场

最新一期世邦魏理市发布的《中国房地产投资指南零售房地产》报告显示，目前中国零售业快速发展的机遇第一有三，一是零售市场的第一推动力是城市化进程，此前国务院发布的文件显示，中国城镇化率将达到60%。 二是由于中产阶级的崛起和企业品牌意识的提高，支出群体迅速成长，支出能力提高，支出基础也更广。三是零售商走出去，开始了新市场的试水。

一线城市仍然是零售商在中国市场试水的首选地，但国内二、三线城市的国际零售商热情也在高涨。 有机会，也有一点挑战。 首先，需求太多了。 根据世邦魏理市的数据，“全年世界购物中心建设(专题浏览) )面积最高的城市(前20名)”中，中国城市占13席，位居前3位。 上海和成都的购物中心建设面积330万平方米和320万平方米，是世界所有城市中最高的，深圳排名第三，为世界之最。值得注意的是，一些城市的零售项目空安装率最高达到40%，

购物中心建设面积世界最高的城市(前20 ) )。

其次，近年来，大型电话公司崛起，给零售业带来非常大的压力，竞争日趋激烈。 最后，城市规划缺乏系统性仍在持续带来一系列严重的问题，一些地方土地供应步伐与长时间区域规划快速发展之间的不一致，导致商业项目过度、提前开发，许多新建购物中心的人流使得商业项目本身迅速

最新趋势

未来零售业市场呈现四大趋势

1 .零售商从所有渠道出发。 年初，国内商场龙头银泰商业集团宣布携手阿里巴巴。 同期，继u niqlo、g a p、forever 21的脚步之后，a pple、m uji、burberry也在天猫商城设立了他们的第一家互联网旗舰店。 更多的零售商开始为客户提供网上一体化的服务。

2 .业态:轻视奢侈餐饮的发展势头。 在反腐行动持续的情况下，奢侈品，特别是男装、手表等企业品牌的扩张速度预计将放缓，相对追求刚性的女性相关奢侈品品牌将在1、2线城市缓慢扩张。 另一方面，得益于日益增长的中产阶级，轻奢和中端餐饮企业品牌预计将保持积极的扩张势头。

3 .购物中心:生活形态的费用已成为主流。 随着供应高峰的到来和电子商务的迅速发展带来了零售市场的新变化，商场业主越来越着眼于零售房地产的调整改造、重新定位、业态调整，引入了室内儿童游乐场、展览活动等越来越多的体验因素。

4 .政府:由于一些城市的供给压力日益显现，空的安装率也有如此之高，预计当地政府将来将开展更加系统化的城市规划，重新制定更加规范的土地采用政策。

上海

空放置率小于10%

供求旺盛

近年来，上海零售房地产市场供求2万美元，租金稳步增长。 根据世邦魏理市的数据，上海零售市场空的安装率始终维持在10%以下。 在此推动下，核心商圈租金逐年上升，年复合增长率达到7.9%。 上海零售业市场之所以景气，首先是因为城市经济的能源水平高，市场容量大。

零售企业品牌快速发展:世邦魏理市指出，在全球国际企业品牌城市渗透率排行榜上，上海排名中国第一、世界第五，领先于香港、巴黎、新加坡等城市。 另一方面，主要奢侈品牌和快时尚企业品牌在中国开店情况的统计得分，上海国际奢侈品牌和国际快时尚企业品牌门店总数分别达到30和83家，两项指标均居全国首位。

其他机构观点:简可(第一太平戴维斯中国市场研究部主管)上海/(/k0/)安装率小于10%，餐饮诉求强。 第三季度，餐饮租户积极行动。 核心商圈整体租金比上个月下跌0 .1%，至每平方米每天46 .4元，但标普项目依然表现出色，上月比租金上涨0 .4%。 空留置率维持在4.0%的低水平。 其中淮海中路上传情况持续改善，空安装率从环比1.3个百分点下降2.6%。

北京

八成的零售不动产都是

城市副商圈

北京的高端支出突出，其社会支出品零售总额居全国首位，其中相当大一部分由高端支出拉动。 北京的零售项目比较分散，包括西单、王府井、c b d在内的核心商圈只有全市20%左右的零售房产，剩下的80%的零售房产位于城市二级商圈。

零售企业品牌快速发展:根据世邦魏理市去年发布的《零售业全球化进程》报告，北京在全球零售商上传排行榜上排名第8，该研究选定的334个国际零售企业品牌中有43 .4%被上传。 国际企业品牌进入北京市场近一段时间有加速的迹象，北京短短几年内上传了34个国际新企业品牌，比去年增长了近3倍。

其他机构的观点:简:北京零售房地产的八成在四环外商圈。 预计年北京零售供应量约为87万平方米。

杭州

供应不足，房租上涨

供给不足主要体现在两个方面:1.房地产库存规模小； 2 .市场空的安装率低。 截至年二季度，杭州高质量零售房地产库存约100万平方米。 同期，杭州高质量零售房地产空安装率仅为1 .7%，为17个城市中最低水平。

零售企业品牌快速发展:随着万达、嘉里、龙湖、凯德地、高德地等外来品牌商业地产快速发展商的购物中心项目逐渐开业，杭州高质量零售房地产市场版图迅速蔓延至钱江新城、城北、滨江等非核心地区，体验费

其他机构的观点:简可:杭州核心商圈供应稀缺租金稳健。 截至年三季度，杭州核心商圈零售库存约64.5万平方米，仅占全市的35%。 预计到年底，杭州将新增163万平方米的零售供应，集中在城西和城北等新兴商圈。

成都

享有盛名的西部黑马

2009年间，成都城镇居民可支配收入复合增长率达到12.1%，在全国主要城市中排名第三。 成都成为众多中外零售企业品牌扩张的重要城市，也是进入西部市场的第一站。 即使在中国奢侈品销售普遍放缓的大环境下，国际企业品牌仍在成都积极扩张。

零售企业品牌快速发展:根据世邦魏理市的数据，成都目前正在建设的购物中心总量320万平方米，居世界第二位，仅次于上海，但截至年底，成都已新建约390万平方米的高质量商业面积，其中75%以上是配套商圈吗？ 越来越多的新兴商圈将在未来2-3年崛起。

其他机构观点:简可:年第三季度，成都核心商圈空安装率仅为3.3%，是近三年来的最低值，前三季度租金上涨9 .9%，居所有主要城市首位。 1月正式开业的成都国际金融广场受到国际知名企业品牌的欢迎，首次引进了旺角、御木本、伯爵、香奈儿等高档企业品牌。 太古里将于第四季度开业，引进包括爱马仕和纪梵希在内的企业品牌。 成都的高档企业品牌数量已经超过了广州、深圳等一线城市。

深圳市

部分高端费用控告流入香港

年深圳居民人均可支配收入44，653元，居全国首位，费用能力高，成为吸引众多商家来深圳拓展市场的第一吸引力。 深圳整体经济快速发展态势良好，g d p增长率多年来超过全国平均水平，总量稳定在全国第四位，产业以高附加值第三产业为主，去年比重已达到56.6%。 来自第三产业金融、房地产、高新技术、贸易公司和快速发展的民营公司的高收入者群体构成了深圳的高成本主体。

零售企业品牌快速发展:深圳是一线城市中排名最低，流动性不好，除此之外，另一个因素也是大量供应带来的压力。 深圳目前的人均商业面积约为上海和杭州的两倍，在一线城市位居第二。 地铁线路开通带来的地区快速发展和政府城市更新型房地产规划定位多为城市综合体，从年到年，深圳零售房地产库存量每年增长18%。 未来三年，深圳新的商业建筑面积将超过200万平方米，商场运营者的招商能力和市场零售租金将受到考验。

其他机构的观点:简:深圳为租金收取一线城市。 深圳中心商圈1-9月期累计租金增长率达4.3%，增长率领先4个一线城市。 第三季度，m ichael k ors和g ant在深圳开设了第一家店铺。 将来会有很多项目在原来的关外，也就是龙岗宝安区开业。 由于供应量大，如何争夺行人流量成为各购物中心的首要课题。