“国泰君安”

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评估所有房地产领域对上市公司的投资、收入和成长性、盈利能力、偿债能力、运营能力等方面上市公司年前3季度各方面的变化。 评估所有房地产领域对上市公司的投资、收入和成长性、盈利能力、偿债能力、运营能力等方面上市公司年前3季度各方面的变化。

1 .投资土地市场疲软，投资增长率在下降

销售太薄，土地市场地价调整不明显，开发商持股、开工意愿弱，投资增长率狭窄。 我们用购买商品和劳务费的现金来表示投资情况。 年前三季度购买的商品和劳务现金增长8%，其中一线开发商减少14%，二线增长25%，三线基本持平。 投资增长率较去年有较大下降，第一是年初以来整体销售疲软，开发商土地拥有开工较为谨慎； 此外，土地转让价格基本居高不下，开发商土地拥有意愿较弱。 预计在销售确定回暖或地价有所调整后，土地市场将出现更好的表现。

2 .虽然出售货款下降了，但上市开发商优于整个领域

上市开发商的销售额比去年同期减少，但减少幅度小于整个领域的销售额。 我们销售商品，提供劳务用收到的现金表示销售情况。 年前三季度上市的开发商出售商品收到的现金下降了1%。 其中一线企业下降5%，二线下降3%，三线下降10%。 但总体来说，它优于领域住宅第三季度11%的去年同期降幅。

从主要企业来看，抛售回收率较高的企业有泰禾集团、华夏幸福、冠城大通、金科股份、阳光城、中天城投等。

3 .除化库存增速略有下降，除化周期比年长

库存增速略有下降，二线企业的库存补充更加激进。 年前3季度的库存比去年同期增加了22%，低于年前3季度的25%的水平。 其中，一线为11%，二线为33%，三线为20%。 一些地方开发商扩大规模的热情很高，库存补充更为激进。

从主要企业来看，库存上升更快的企业有泰禾集团、阳光城、中南建设、华夏幸福、中天城投等。

整体去化情况不容乐观，去化周期时间较长。 销售库存和商品，利用提供劳务后收到的现金比例计算库存的去化周期(去化速度)。 年前三季度末领域库存去化周期为2.6年，去化周期进一步增加。 其中，一线开发商2.6年，二线3.4年，三线3.3年，房地产+ x 1.5年。

4 .成长性收入、净利润增长放缓；

年前三季度营业收入增长比去年同期放缓。 年前三季度营业收入比去年同期增长12%，低于年同期32%的水平。 其中，一线增长3%，二线增长16%，三线增长16%，增速比去年同期下降39、37、0个百分点。

从第一企业来看，股份、华业地产、中天城投、阳光城、北京城建、华夏幸福等表现良好。

年前三季度净利润比去年同期下降5%，跌幅比上半年扩大。 年前三季度净利润比去年同期下降5%，跌幅比上半年4%扩大。 其中，一线开发商增长1%，二线增长4%，三线增长3%，房地产+x减少16%，商业房地产减少19%，最为弱势。

从第一企业来看，股份、中天城投、阳光城、华业地产、新湖中宝、保利地产、华夏幸福等良好。

5 .领域盈利能力毛利率、净利率比去年同期下降

年前三季度毛利率较去年同期下降，其中三线下降最大。 年前三季度毛利率为28.8%，低于年同期的31.2%水平。 其中一线为31.2%，比去年同期下降2.6个百分点。 二线为32.1%，比去年同期下降3.1个百分点。 三线为29.1%，比去年同期下降5.2个百分点。

从第一企业来看，华侨城、泰禾集团、华业地产、北京城建、华夏幸福、保利地产等表现较好。

3个费用率较去年同期有所上升，商业地产涨幅最大。 年前三季度三个项目的费用率为9.8%，比去年同期上升0.4个百分点。 其中一线为8.0%，比去年同期上升0.6个百分点； 二线为11.6%，比去年同期上升0.5个百分点； 三线为14.3%，比去年同期下降0.9个百分点，房地产+x为7.8%，比去年同期上升0.3个百分点，商业房地产上升13.2%，比去年同期上升0.7个百分点。

主要企业表示，滨江集团、招商房地产、荣盛快速发展、中天城投、冠城大通、阳光城等期间的资费率很低。

年前三季度净利率比去年同期下降，其中商业地产下降最大。 年前三季度净利率为8.9%，比去年同期下降1.6个百分点。 其中一线9.9%，比去年同期下降0.2个百分点，二线下降9.8%，比去年同期下降1.1个百分点，三线下降7.7%，比去年同期下降1.0个百分点。 商业房地产净利率为11.9%，比去年同期下降4.6个百分点。

从主要企业来看，华业地产、泰禾集团、华夏幸福、中天城投、华侨城、荣盛快速发展、北京城建、保利地产、新湖中宝等表现较好。

由于利润下降，年前第三季度roe略有下降。 年前三季度roe为6.9%，比去年同期下降1.4个百分点。 其中一线为8.0%，比去年同期下降1.2个百分点； 二线为8.6%，比去年同期下降0.5个百分点； 三线为4.0%，比去年同期下降0.3个百分点。

从主要企业来看，华夏幸福、中天城投、阳光城、泰禾集团、荣盛快速发展、华业地产、保利地产、华侨城等良好。

6 .业绩保障年前第三季度末的预售款占年收入的97%

业绩稳定性良好，一线、二线企业年前三季度末预售房款占年收入的比重已超过100%。 年前3季度末预售房款占年收入的比例达到97%，业绩锁定性好。 其中，一线为139%，二线为123%，三线为57%。

从主要企业来看，阳光城、华夏幸福、泰禾集团、中天城投、万科a、金科股、初创股、苏宁环球等表现不错。

7、领域资金状况经营现金流净流出加剧，债务高位

借款增长率略高于还款增长率。 年前三季度收到借款的现金增长了23.8%，偿还债务支付的现金增长了13.6%。

经营现金流量净流出加剧: 19月期销售整体疲软，但在建设项目中必须继续施工，经营现金流量流出加剧，每股现金流量为-0.82元，年同期为-0.39元。

实际资产负债率在上升。 年前三季度末领域扣除预收款后的实际资产负债率为53%，比去年同期上升3.3个百分点。 其中，一线为43%，二线为59%，三线为56%。 比上年同期分别上升1.5个百分点、4.8个百分点和5.5个百分点。

从主要企业来看，万科a、苏宁环球、滨江集团、华夏幸福、招商地产、金地集团、保利地产、北京城建等表现较好。

领域的净负债率是与去年同期相比上升的二线最高，杠杆最充分。 年前三季度末领域净负债率为121%，比去年同期上升2.9个百分点。 其中一线为84%、二线为240%、三线为80%，分别比去年同期上涨8、86、22个百分点。

从第一企业来看，万科、招商房地产、北京城建、华侨城、金地集团、冠城大通、滨江集团等成绩较好。

年前三季度末现金对所有有息债务的覆盖率比去年同期下降。 年前三季度末领域现金对所有有息债务的覆盖率为33%，比去年同期下降9个百分点。 其中一线企业为48%，比去年同期下降3个百分点。 二线企业为25%，比去年同期下降13个百分点。 三线为37%，比去年同期下降10个百分点。

从第一企业来看，万科、招商房地产、华夏幸福、金地集团、华侨城、北京城建等表现较好。

年前三季度末现金对短期有息债务的覆盖率比去年同期下降，二三线开发商下降明显。 年前三季度末领域现金对短期有息债务的覆盖率为86%，比去年同期下降22个百分点。 其中一线企业为175%，比去年同期上升36个百分点。 二线企业为57%，比去年同期下降43个百分点。 三线企业为95%，比去年同期下降37个百分点。

从主要企业来看，北京城建、万科、招商房地产、保利房地产、华业房地产、华侨城、金科股份等表现较好。

8 .在我们看来，政策方面、资金方面都很好，有望改善销售，维持领域的增收评价

政策方面、资金方面较好、有望改善销售的沪港通可以继续板块行情。 1 )第四季度开发商仍有较多资金，预计价格互换战略将继续下去，有望配合资金方面的改善，改善销售量。

2 ) 930政策后，套房的认定标准发生了变化。 银行的政策执行也相对完善，预计对之后销量的改善，特别是改善性住宅的改善有一定的推动作用。 由于前期房屋销售量疲软，贷款限额尚可，预计第四季度将不会出现限额紧张的情况。 另一方面，由于开发商的还款得到改善，银行对开发商的风险评估降低，发放开发信贷的意愿也增强了。

3 )政策方面可以继续放松。 目前，二线城市基本放开限购。 由于土地市场疲软，政策可以继续放松的考虑措施包括各种税收补贴等。

4 )我们的宏观小组认为，在整体经济相对疲软的情况下，未来1-2季度降息、准降准的概率仍然很高。

5 )上海港通即将开通，预计将进一步推进低估值房地产板块的估值修复。 维持不同领域的评级，将目标总结如下。 1 )以铁腕治国(京津冀一体化，推崇华业地产、华夏幸福、荣盛的快速发展； 2 )铁汉柔情)推荐海西地区、掌上明珠平潭快速发展3 )铁树开花(万科a、保利地产、招商地产、华侨城a持续推荐。

国泰君安-房地产企业年第三季度报综述:利润持续下滑