“广州零售商业2015竞争加剧 戴德梁行看好南沙投资机会”

本篇文章2758字，读完约7分钟

只要给南沙一点时间，未来的快速发展一定会非常好。 特别是公寓这种产品受到大量投资者的欢迎。 观点经过房地产网收购、整合的几位国际顾问大行德梁行在广州首次发布了新标志。 与去年的蓝色不同，德梁行重新利用了曾经最久采用的红色，但设计略有不同。

这是戴德梁行最新收购后的一些变化。

1月6日，商用房地产服务运营商迪梁行( dtz )宣布，由TPGcapital ) TPG、pagasiacapital ) PAG、ontarioteachers'pensionplan组成的私募股权投资基金会为美国房地产服务企业。

当天，戴德梁行在广州召开新闻发布会，对广州年的房地产市场进行了总结，也对年的广州市场做出了预测。

商业供应加剧

在商业地产方面，戴德梁行的统计显示，广州年的写字楼销售成交受供应量的拉动明显上浮，但成交均价下跌至22642元/平方米。 第一个原因还是供给量大。

年，广州写字楼大宗成交比往年有所增加，其中公司购买办公房产的自身占有率明显上升。 随着未来供应的增长，比较这种诉求，尽早实现定制化销售将成为趋势。

从租赁诉求方面来看，全年租赁成交总量没有明显变化，表明政府改善营商环境、促进创业和就业的措施对经济增长下行带来的办公室空间诉求较弱。 但另一方面，新的租赁诉求还很有限，未来的供给将面临很大的消化压力。

另一方面，广州写字楼租赁合同的主力也开始从核心商务区外开拓。 年，天河区办公楼租赁占总成交的40%，越秀占18%，番禺、白云等其他地区占有率分别为4%和9%； 年，天河区办公楼租赁面积缩小至25%，越秀区也缩小至10%，但番禺区增加至14%，白云区增加至15%。

戴德梁行方面表示，这一变化的原因一方面是承接外拓的产品销售，另一方面也反映出广州新兴商务区的崛起。

从租金方面看，年第四季度，广州办公楼平均水平为163.5元/平方米/月，而去年同期为166.6元/平方米/月。 其中，租金仍为珠江新城，平均176元/平方米/月，空安装率也高达13.3%，居全市首位。

戴德梁行数据显示，未来两年广州将建成90万平方米以上的甲级办公楼，这一供应量也是广州近十年来新建办公楼的最高数值。 因此，随着竞争的加剧、新兴商务区的崛起，甲级写字楼空安装率的上升构成了部分房地产的潜在威胁。

这意味着广州办公楼的租金需要下行压力，特别是年。 进入明年，随着地标性高质量房地产的交付，平均租金有望有限上升。

关于零售业，戴德梁行的总结是成交量增长乏力，平均价格下降。

据统计，2009年广州新开4家高质量购物中心，主城区核心商圈内有13家大型高质量购物中心进行了大面积的调整、升级、整改。

年，全市计划新建至少8个高质量购物中心。 戴德梁行认为，这将使企业品牌资源争夺接近白热化，此后，业务定制、上市、销售等将常态化。

住宅用地占有率上升

除商业地产外，戴德梁行还总结了去年的广州楼市。 认为年广州楼市有三个意想不到的值得关注的东西。

出乎意料的是，一是土地收入超额完成；出乎意料的是，退潮中还出现了地王、巨无霸； 三是利率下降放缓和限购放松空。

据统计，去年广州土地市场全年有14起滑坡，16起中止出让，土地溢价率也不及当年。 截至去年9月，广州的土地招商收入也只达到了全年目标的55%。 当市场推测难以完成全年800亿的任务时，仅最后三个月广州的土地收入就迅速完成，同时超额。

戴德梁行表示，广州土地成交高峰期出现是由于广钢新城、天河油制气厂、天河牛奶厂、红云化工厂等主城区大型旧改建项目。

另一大优点是广州住宅用地成交面积占年的比例大幅上升了30%。 的广州十区土地成交中，住宅用地占84%，商业、商业用地仅占14%。

另外，去年首次在广州取得土地的外国公司有9家，涉及金地、深振业、龙湖、北大资源、金融街、华发、华润、平安等共14处土地。

戴德梁行认为，虽然地方房企拿地价格普遍高于当地房企，但由于一线城市的抗跌能力，仍吸引着不少地方房企。

受成交结构和土地本身溢价的双重影响，广州平均楼宇地价持续上涨。 年已经突破了每平方米10380元的大关。

关于商品房市场，交易额构成也发生了明显变化，其中住宅下跌9%，商铺、办公共上涨8%。

戴德梁行表示，年广州原10个区新建和存量商品住宅三季度成交面积均低于2007年以来的季度平均水平，但随着9.30放贷放缓、11.21降息等政策释放的积极信号，前期仍是观望和遏制中的刚需，改善的诉求得以释放，排在第4位。

总体来看，逐年新建商品房价较去年同期上涨，但按月来看，价格总体呈下跌趋势，四季度成交量大幅回升，但未出现价格方面的明显反弹。

戴梁行预计，年广州库存将继续暴涨，未来仍将保持高位。

仔细看看南沙市场

对年的广州房地产市场，戴德梁行持谨慎乐观的态度，预计整体投资顺利，有价格上涨的动力，但涨幅有限。

另一方面，广州房地产市场仍存在许多不明因素，如存量较高的企业特别是全年住宅用地的爆炸性成交将进一步提振未来两年的供给，随着房地产统一登记的公布、房地产企业的收益缩水、股市、海外投资等其他投资工具向楼市分流等，房地产的投资功能

另一方面，广州楼市依然有很多好因素。 例如，货币依然趋于宽松，广州土地地价持续上涨，城市吸附力强，人口奖金依然存在，需求增加，诉求得到巩固改善，推进新型城镇化建设、自贸区平台等将助力广州土地市场和楼市。

事实上，戴德梁行战略快速发展顾问部联合主管和董事邵丰表示，未来广州最值得投资的区域应该是南沙区，首要原因当然是受益于自由贸易区的概念。

邵丰表示，港澳与南沙的合作在地区委员会和商务环境上都不及横琴、前海，但可以依赖制造、航运、商贸，吸引生产性服务和商贸服务公司。

此外，南沙的商业氛围也远不及上海，远离广州现有的商业成熟区。 戴德梁行认为南沙未来的快速发展路径是利用产业特点，首先快速发展商贸服务，逐渐带动金融服务、专业服务等其他服务业。

邵丰强调，只要给南沙一点时间，不要太着急，未来该地区的快速发展一定会非常好。 他指出，目前南沙地区，特别是公寓这类产品受到众多投资者的欢迎。

邵丰预计三五年内南沙房价将翻一番以上。

戴梁行广州和郑州企业总经理黎庆文表示，年房企业销售较为平稳，应该不会有太大增长。

关于至今为止成为话题的万绿之争，他指出，年增长迅速的公司有一定的法则。 例如，这些公司的横向快速发展比较快，如绿地、恒大； 绿地、万达等海外市场扩张比较坚决。

从销售排名靠前的公司来看，从横向市场快速发展的坚决性来看，万科在这方面的增长并不大，对于海外扩张的实施，保利也不太强。 黎庆文认为，综合这两方面，万达成绩突出，在年成长性较高。

另外，黎庆文表示，虽然年广州楼市限购政策可能出现松动，但完全取消的可能性很低。