“被“改嫁”的房子”

本篇文章4764字，读完约12分钟

近来，信阳市民竹少康陷入困境。

他没想到今年4月，信阳市浉河区法院强行将他3年前购买的一套房产判给他人，全家陷入了漫长的诉讼之争。

我买的房子不仅有合法手续，还在房屋管理部门登记备案。 竹少康说:“一个女人怎么能两个人结婚呢？ 法官们到底是假装明白，还是假装明白？

安居的烦恼

事情还得从年开始。

年元月，在信阳市金牛山开发金牛山文翠苑住宅小区的信阳天健置业有限企业(以下称天健置业)。 竹少康向该企业经理张晓峰提出想买房子。

几天后，张晓峰告诉竹少康，他有房子，不需要别人，要买的话就拿1万元转让费。 为慎重起见，竹少康专门来到天健置业销售部，查看墙上挂着的预售许可证、土地录取证、建设工程规划许可证等，证件齐全。

年6月22日，竹少康与天健置业签订《商品房内部认购协议》，向127500元元首预交款项。 根据协议，竹少康购买的住宅为1号楼1单元2层201室(以下简称201室)，建筑面积146.93平方米，实际房价230069元。

协议签订后，竹少康积极筹措剩下的房款。 同年12月12日，他与天健置业正式签订《商品房买卖合同》。 竹少康表示，当天，他赶到信阳市房管局履行备案手续，获得《商品房买卖合同登记备案说明书》。

此前，竹少康向天健置业提出有线电视安装费、燃气初期安装费及维修基金等7924元费用。 年元月，天健置业向竹少康开具了商品房购房发票。

年12月16日，竹少康接到天健置业的交往通知，拿到了门的钥匙。 通过这一系列的努力，他认为，通过常规手续购买的住房，支付购房款并向当地房管部门备案后，一定是合法有效的，家属也终于实现了安居之梦。

但是，中途杀了程咬金。 年8月30日，信阳市高级技工学校(以下称信阳技校)退休干部陈德成以合同纠纷为由将天健置业和信阳技校推到法院被告席上，要求两被告归还所购201室住宅。

这到底是怎么回事？ 竹少康听到这个消息，好像晴天空突然打雷了。

围绕不动产的斗争

陈德成的出现，竹少康肯定比不上材料。

起诉书中，原告陈德成表示，信阳技校验收高级技校时，承诺将收回以前分配的两所旧房并拆除，建设新楼时优先考虑分配。

此后不久，信阳技校批准了职工住房重建项目，2006年开始缴纳定金，根据学校制定的住房分配方案，陈德成分抵达201室住房。

根据信阳技校的要求，陈德成在规定期限内支付了全部购房款。 次年元月，他向信阳技校支付了有线电视安装费、燃气初装费、维修基金等费用。

但是大楼建成后，陈德成发现购买的201室房子已经卖给竹少康了。 陈德成随后多次要求二被告返还所买房子，但没有回复。

矛盾由此产生。 陈德成在起诉书中向法院判决，被告信阳技校继续履行与其签订的协议，以及信阳技校与天健置业签订的协议，判决返还二被告购买的201室住房，或依法返还购房款460138元和利息2万元。

对此，信阳技校主张，学校与陈德成只是委托代理关系。 作为团购的主办单位，学校不仅与开发商洽谈团购价格，而且代办团购的委托人收取房款支付给开发商，本身不享有商品房买卖合同的权利，不承担商品房买卖合同的任何义务，因此学校承担商品房买卖合同的义务

另外，信阳技校主张陈德成没有与天健置业签订正式的书面商品房买卖合同，但天健置业根据代理人信阳技校签订的团购合同，收取陈德成应支付的全部支付和费用，与陈德成形成了事实上的商品房买卖合同关系。 因此，合同的主体必须是开发商和陈德成，信阳技校不是本案的合格被告。

根据洮河区法院判决书，天健置业没有在法庭上应诉，但第三位竹少康辩称，我从开发商那里合法购房，与原告陈德成没有任何关系。

奇怪的判决

事实上，竹少康和陈德成的房地产之争，已经在当地沸腾了。

据浆河区法院负责此案的张黎明审判长、张金强审判长、潘航宇审判长介绍，被告天健置业和信阳技校是学校职工住房工程建设承包合同关系，天健置业按合同约定将确认属于陈德成的房子交付学校和陈德成是违约行为。

另外，天健置业将这所房子转卖给第三方竹少康，侵犯了原告陈德成的合法权益。 该销售合同为无效合同，不受法律保护。 竹少康购买该房屋与被告天健置业共同构成侵权，应与被告天健置业共同向原告陈德成交付房屋。

年4月3日，浉河区法院据此判决，被告天健置业和第三人竹少康在本判决15日内共同将201室移交原告陈德成，被告信阳技校在本判决15日内督促被告天健企业和第三人竹少康按期履行房屋交接义务并予以合作。

买房子居然买了侵权物品，政府住房管理部门的备案登记也不合法吗？ 竹少康说。 “买房之前，问问法院，问问走在大街上的陈德成吧？

随后，竹少康依法向信阳市中级法院上诉，要求法院依法查明事实，判断上诉人与天健置业签订的买卖合同有效或发回一审法院复审。

竹少康在上诉书中表示，他签订合同备案时，争议住宅未出售，购买的住宅自然合法有效。 陈德成自始至终没有和天健置业签订过购房合同。 那是因为不存在合同是否有效，无法对抗上诉人的购房合同。

不仅如此，竹少康还对该案的审理程序提出了质疑。 法院从发出传票和应诉通知书到开庭，为什么只给了我7天的答辩期？ 那个手续明显是违法的。

天健置业在上诉书中表示，与被上诉人陈德成没有任何合同关系，也没有义务将201室的房屋交付给陈德成。 明确和分配给信阳技校的住房，因信阳技校在登记所需住房时忽略了包括陈德成在内的4户人家，相关负责人被免职。 同样，陈德成未分配住房的过错责任在信阳技术学校，因此原审法院认定上诉人违反天健置业合同没有法律依据。

另外，天健置业迟迟未能明确信阳技校所需的201室住房，因此申诉人天健置业表示，取得商品房预售许可证后，将自己开发的住房出售给第三方竹少康，并向房管部门备案登记。 没有任何过错，不能说是共同侵害。

我买的房子不仅有合法手续，还在房屋管理部门登记备案。 竹少康说:“一个女人怎么能两个人结婚呢？ 法官们到底是假装明白，还是假装明白？

与此事相比，本网将继续关注。

律师的观点

与竹少康和陈德成诉天健置业和信阳技校住房合同纠纷案相比，河南银基律师事务所主任律师宁明义发表了其律师观点。

一、本案争议问题实质上是物权和债权应如何依法保护的问题。

1、被告天健置业与信阳技校之间有协议住房建设合同关系的，住房建成后天健置业应当按合同向信阳技校交付住房，但该争议住房已按双方合同明确，天健置业不按合同交付住房是违约行为 即双方之间形成的权利义务是债权，必须依法接受合同法的调整和规范。

2、被告天健置业与竹少康是房屋买卖关系，双方在签订房屋买卖合同后，依法履行房屋登记管理机关登记备案手续，经公示无人提出异议后，双方依法办理支付和购房发票，完成房屋交付。 最终，竹少康依法取得该房屋的物权，该权利应依法受到物权法的调整和保护。 但是，天健置业从来不享受这所房子的任何权利和义务。 也就是说，天健置业只存在对信阳技校的违约，不存在原告对陈德成的侵权，也不存在竹少康对原告陈德成的侵权。

3、被告天健置业与原告陈德成无房屋买卖约定，不存在交付住房的合同义务。 由于陈德成始终没有取得房屋的任何权利，天健置业不会侵犯房屋的所有权利和其他权益。 也就是说，双方没有任何权利义务。 原告陈德成在本案中将天健置业视为被告是错误的，只能向信阳技校主张违约责任，并向住房登记管理机关提出登记备案异议。

4、原告陈德成与竹少康没有任何关系，也没有权利义务。 竹少康被错误地认为是在本案中负责的第三方。 由于它已经通过合法程序取得了房屋的所有权，一审法院认为将房屋交付给陈德成是非常荒谬的，属于颠倒黑白的错误判决。

根据民法和物权法的规定，有两个基本概要，一是债权具有平等性，不分先后。 其二，物权优先于债权。 就本案而言，陈德成和竹少康都通过不同的合同获得了购房的权利，并相继形成了债权。 债务人是同一个人天健置业，债务人向哪个债权人履行义务由自己决定。 随后，债务人向竹少康履行合同义务，竹少康取得房屋所有权。 此时，已经建成的物权必须优先于债权得到保护。 也就是说，一审法院必须维护竹少康对争议住宅的权利，必须违法破坏已经建成的物权，然后形成另一物权。

二、一审法院认定事实错误、违反法定程序。

1、一审法院认定天健置业与竹少康之间的房屋买卖合同为无效合同，缺乏法律依据。 合同法第五十二条规定无效合同的情形确定，与其完全不一致的，一审法院没有说明无效情形，也不能接受。 天健置业有卖房的资格和权利，竹少康有买房的资格和权利。 对于该房屋，只要经过房屋登记管理机关的备案登记，买受人就可以合法取得该房屋，不存在侵害他人合法权益的问题，一审法院的认定显然是错误的。

2、在一个案件中，是违约诉讼还是侵权诉讼，原告也只能以一个诉讼理由进行诉讼，法院也只能以一个诉讼理由进行案件审判。 一审法院认定了合同约定和侵权两方面，并进一步作出判决，严重违反了法定程序，也缺乏基本的法律常识。

任何违反错误事实和法定程序审理的案件都不能做出正确判决，一审法院的实体和程序都严重违反公平正义，实在荒谬，二审法院必须依法纠正。

另外，一审法院判决书中存在的法律问题可以归纳为三点，具体分解如下

一、法律关系。 部分判决书由信阳技校和信阳荣盛置业有限公司签订补充协议，确定应信阳技校要求，将信阳市金牛住宅小区一期工程1号楼、2号楼、3号楼、4号楼位置建成的楼房出售给信阳技校，住宅户型为信阳技校认可。 之后，信阳荣盛置业有限企业的合同权利义务由天健置业概括承担。 根据信阳技校与信阳荣盛置业有限企业签订的补充协议，信阳技校与天健置业之间的法律关系应当属于房屋买卖合同关系。 一审法院判决书认定两者之间的法律关系为信阳技校职工住房工程建设承包合同关系明显错误。

二、判决理由。 首先，根据我国《合同法》的规定，因损害第三方利益而无效的合同，必须以合同当事人恶意贯彻为前提要件。 本案中，一审法院不承认天健置业与竹少康之间存在恶意贯标情况，仅以侵害陈德成好处为由认定天健置业与竹少康之间的房屋买卖合同无效，认为明显没有事实根据和法律依据。 其次，一审法院认为天健置业没有将争议户交给信阳技校和陈德成是违约行为，还认定天健置业将争议户卖给竹少康对陈德成构成了共同侵权。 其违约与侵权并存的理由显然不符合法理学。 第三，陈德成购房的来源是与信阳技校签订的协议和信阳技校与天健置业签订的协议，该权利并不是由信阳技校所属工作人员自然不享有，购房需要交付购房款。 因此，一审法院判决陈德成对争议住宅享有的权利属于人身关系所引起的财产关系不成立。 四、一审法院判决表明，陈德成是与信阳技校签订的协议，信阳技校是与天健置业签订的协议。 根据合同的相对性，天健置业与陈德成之间没有合同关系，如果没有合同关系当然也不存在违约行为。 一审法院认为天健置业没有向陈德成移交房子是违约行为，这显然也是错误的。

三、判决结果。 首先，陈德成与信阳技校的关系是合同关系，争议房屋交付陈德成之前，陈德成对房屋享有的权利是债权，天健置业同意陈德成购房也是债权。 竹少康购买争议住宅后，购房合同已经在房管部门预告登记。 房屋经过预告登记，已经属于准物权。 也就是说，竹少康对争议住宅享有物权的法律效力。 根据物权优于债权的法律，大体上，竹少康对争议住宅的权利应当优先于陈德成的权利受到法律保护。 其次，政府机构登记具备公众的信服力。 竹少康购买争议住宅时，住宅以天健置业的名义登记。 竹少康有充分的理由相信天健置业拥有房屋出售权。 退一万步说，即使陈德成对争议住宅享有特定的权利，根据公示公信的大体及善意取得制度，竹少康也应当获得争议住宅的全部权利。 据此，一审法院判决天健置业、竹少康将争议住宅交给陈德成明显违背法律，存在偏差。